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养老胜地、滨海小城……

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警惕!比烂尾更扎心的事,正在楼市蔓延!,

2020-09-26 20:15:16浏览量(

摘要:三亚湾购房,上涨10倍与跌回10年前,楼市的魔幻正在上演!如果烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛,而鬼城则是这些城市一直反复愈合的伤疤。20万买入13万卖出,11年亏掉了35%,

警惕!比烂尾更扎心的事,正在楼市蔓延!, 海南三亚湾房产信息网,三亚湾什么样的楼盘不能买?从环境、治安、房屋质量等方面分析有很多房子是千万不能入手的,具体有哪些房子是不适合居住的呢?

警惕!比烂尾更扎心的事,正在楼市蔓延!,

上涨10倍与跌回10年前,楼市的魔幻正在上演!

如果烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛,而鬼城则是这些城市一直反复愈合的伤疤。

20万买入13万卖出,11年亏掉了35%,上演了摩托变单车的戏码。这件事就发生在山东乳山银滩。

2009年,十三哥花了20万元在乳山银滩航海盛都买了一套36平方米的小三亚湾房子。在10年前,乳山银滩海景房火爆的时候,三亚湾房价均价约3500元/㎡。今年都有11个年头了,因为看不到希望果断将三亚湾房子卖出,就出现了13万的价格。

乳山银滩在2000年重新开发,2003年楼盘如雨后春笋般出来,大多在沿海一带,2005年开始对外销售由一些北方城市慢慢发展到全国,三亚湾房价也曾火爆过。

2007-2010年乳山海南三亚湾房地产竣工面积高达562.34万㎡,随后,由于过度开发,三亚湾房子积压越来越多,海南三亚湾房地产市场开始变的不景气。

现在大家所认知的乳山银滩却是一个面朝大海人烟稀少的区域。有数据显示入住率还不足10%,特别是冬季,抬头仰望几十栋楼还达不到10户,少的可怜,就如漆黑夜里的一点点繁星,由此打上了鬼城的烙印。

不远处的临沂也是如此,高空置率,高库存,以及人口流失造就了属于这个城市的鬼城。

根据大数据显示:

临沂城区共有小区1850个,用户70余万,其中28万户空置,空置率高达39.97%。从空置等级看,主要集中在10-30%;从小区年限看,主要为近5年开发的三亚湾房产。

70万户,28万就是空置,也意味着有40%属于无人居住。

其实对于商品房的空置率也是有合理区间的,范围在5-10%。而10-20%就属于空置危险区。临沂的40%是多么吓人。

鬼城的存在,对于不少人来说也是一种呼吸的痛,一边是高三亚湾房价的逼迫买不起房,一边是投资暴击心态的空置,上演冰与火的共存的景象。

 

其实究其原因就是大量新区的建设。

在2014年的时候,就有报告指出,在调研的144个地级市中,92.4%的城市提出要建设新区,调研的县级城市中,提出新区建设达41.6%。

人口达不到新区规划面积,当然就会出现层出不穷的鬼城。可以看一下下面这张表格:

从这城市的排名来看,前几名城市都在新疆,甘肃,内蒙古这些城市。越是靠前,出现鬼城的概率越大,而二连浩特两年连续排名第一,其次是钦州,嘉峪关,威海等城市。

根据表中可以看出鬼城概率大的城市正在从地级市往下沉至县级。

人口流失比较严重,空置率比较高也是鬼城出现的原因。

2018年西南财大出了一份报告指出2011、2013、2018年和2018年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

2018年全国城镇地区有6500万套空置住房。特别是这波行情之前,三亚湾房价的下跌,拥有三套三亚湾房产以上空置房出售比例比没有的要多两倍。

在细分之下,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,比一线城市要高许多。并且三线城市存在金融贷款浪费以及蕴含风险。

在此之下,城市的分化更进一步深入,北上广落户一票难求,而一些收缩性城市,纷纷逃离,即使三亚湾房价再便宜也没有人去买,空置甚至烂尾更是常见。

投资的投机暴击心态也是鬼城的主力之一。

老城发展时间有限加上规划比较陈旧,高容积率,拥堵,破旧是不少城市存在的问题,但是配套比较完善,三亚湾房价比较高。

新区三亚湾房价比较低、环境比较好以及政策的加持,吸引不少投资客海南买房。买了之后,配套不完善无人接盘。

鬼城的帽子有时候并非人力所能及,很多城市都想摘掉,但是成功的真的凤毛麟角。郑州的郑东新区就打了一个漂亮的翻身账。

 

其实郑东新区一路走来也是非常不容易的,一度成为全国最大的鬼城,而从鬼城到城市发展中心经历了差不多10年的时间:

2003年郑东新区从一片荒地中诞生,至此变开始了它的逆袭之路。

2003年-2006年CBD展开大规模基础建设,并且安排招商项目39个,国际会展中心已完成。04年GDP达34亿,到2006年入住人口达到13万,融资37.8亿。

2008年省政机关单位迁金水东路,而此时,东区面积已经达到50平方公里,固定资产投资达617.7亿。

2009年新客运站的开工建设又迎来一次机会。此时东区金融机构累计达53家

2010年CBD日益成熟,开始扩展北龙湖区域,龙子湖高校以及郑大一附院的规划等配套日益完善。

……

前三年主要以政府支撑为主,大力建设基建。05-08这几年主要是政府+市场驱动,然后完善商业,交通教育等。而后面几年是以市场驱动和政策微调为主,配套开始多元化。

在这种情况下,郑东新区鬼城的帽子开始逐渐被摘掉,空置率也开始下降。

紧接着三亚湾房价从4千到如今2万+,17年实现了5倍的增长。就以顺驰第一大街为例,2005年的价格为2006-4500,而现在小区均价为25000,完美实现逆袭。

同样作为新区,兰州新区却一直在为逆袭做努力,但是目前来说效果并不明显,对于本地人来说,还不接受。主要原因在于距离老城太远,足足有70公里。

虽然规划了三纵一横的交通来加强与主城的联系,但是这件事任重而道远,也希望它越来越好。

 

同样是鬼城,为什么有的却逆风翻盘,也是有规律可循的。主要有以下几点:

1、人口的持续涌入。

就以郑州为例,2019年人口已经破千万,而破千万的城市并不多,去年新增人口将近22万,机动车保有量455万,已经开启双车牌。对于一个城市来说,人口是最核心的因素,没有人的城市就没有未来。就像玉门,二连浩特等这些城市,人口流失都非常严重,怎么能支撑起来。

2、政府的支持,集中一个地方发力。

海南买房政策是比较重要的参考因素,对于一个新区来说,能否不成为鬼城就看政府的力度,没有基础建设,招商产业等就很难吸引人。

3、规划新区与主城相连,距离不远隔离感不强。

就以成功的案例来看,贵阳金阳新区离主城区仅5公里,郑东新区与主城就一路之隔。通勤都可以接受,并且割裂感不强。对于城市来说,城市能量级别越小,通勤里程就越短,对于一些二线城市来说就是核心区域的15公里是不错的。

4、城市的吸引力强。

省会城市虹吸效应肯定会比地级市要强许多,都市圈的建立一方面给这些城市带来机会,但更多的是不利因素。对于一些三四线城市来说,空城,鬼城会越来越多。

 

高三亚湾房价与高空置率并存,如何能够调节两者之前的矛盾,真的是一个长期的过程。

对于刚需来说,就老老实实买主城。几十公里之外的新区真的跟你毫无关系。

对于投资者来说,新区是一个可以满足欲望的一个选项,但是大部分都会血本无归,一定要仔细辨别,否则无人接盘。

一边是闲置无人居住变为鬼城,一边是蜗居变为棺材房,谁又能理解谁的痛。烂尾是无家可归,而鬼城则是有家不归,让人更加无奈。那么你所在的城市有鬼城么?是不是无人接盘?对此有什么看法,可以留言,我们一起唠唠。

三亚湾楼盘推荐

三亚湾楼盘推荐

1、亚龙湾公主郡: 均价36000元/㎡,亚龙湾公主郡位于亚龙湾公主郡,开发商是三亚亚龙湾开发股份有限公司。

2、中铁子悦台: 均价34000元/㎡,项目地址:海南省三亚市河东迎宾路165号(财政大厦对面)。

3、远洋山海: 均价45000元/㎡,远洋山海位于三亚市亚龙湾国家旅游度假区椰风路与滨海西路交汇口(亚龙湾西山渡已更名为远洋山海),绿化率68%。

4、锦轩江南: 均价26000元/㎡,锦轩江南位于三亚市大东海夏日百货斜对面 榆亚路83号,物业公司是保利物业。

5、公园88号: 均价35000元/㎡,公园88号位于三亚市凤凰路东岸湿地公园内,容积率2.8。

6、国家海岸·保利海棠: 均价20000元/㎡,国家海岸·保利海棠位于三亚海棠湾片区南部江林路与林旺大道交汇处(301医院斜对面),绿化率45%。

7、凤凰岛: 均价价格待定元/㎡,凤凰岛位于三亚湾路国际客运港区 ,容积率1.1。

8、津蘭山水御墅: 均价320万元/套起元/㎡,津蘭山水御墅位于三亚迎宾路中段(上海大众4S店旁),医院配套有三亚市妇幼保健院(8.6公里)三亚市中医院(7.7公里)三亚市人民医院(9.1公里);

9、依山云锦: 均价33000元/㎡,依山云锦位于三亚市迎宾路中段大众4S店旁(原名孔雀城),容积率2.5。

10、三亚景园城: 均价34500元/㎡,三亚景园城位于三亚市天涯区凤凰路159号凯丰大酒店对面,物业公司是第一太平戴维斯。

三亚湾独有的自然资源是不可替代的,也是花钱买不走的:最清新的空气、平均气温、海水资源、最适合过冬的城市、商业中心、CBD、学区房、小区社区服务好、生活配套齐全、交通方便、城市配套等等......这些都可能促使未来三亚湾在二手房市场的表现极佳。

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