商品房预售必须要封顶吗 海南三亚海棠湾楼盘，海棠湾过冬的人群大部分属于高素质的上层人士，加上热带海岛的自然优势，这里可谓是度假胜地。。
根据规定，一般开发商只要完成总工程量的20%即可取得预售许可证。楼房没有封顶的话，只要有《商品房预售许可证》就可以合法进行买卖。一般情况下，如果是多层房即6层以下在封顶才能卖，面高层建筑则只需完成结构2/3就可售。
1、预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。
2、必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果三亚海棠湾房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是海棠湾购房消费者面临巨大的风险。
3、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。
无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖海棠湾购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向海棠湾购房者交付房屋。
4、向县级以上人民政府海棠湾房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。
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