小产权房指的啥？究竟小产权能不能买？ 海南楼盘三亚这个地方很特别，别就别在冬天暖和，适合老年人养老，所以国内这么多“候鸟”都选择在三亚买房子。
在海南房地产交易市场，除了新房和海南二手房，相信也有不少朋友听说过小产权房，而且这类房产还比较便宜。那么小产权房究竟是指哪一类房屋？究竟能不能购买呢？
一、什么是小产权？
小产权有很多种解释，最广泛的解释就是说在农民集体土地上建设的房屋，开发商在拿地时没有缴纳土地出让金等费用，土地性质还是属于集体用地；同时，如果说房屋拥有产权证的话也并不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
小产权房产实际上没有真正的产权。因为这类房屋没有国家发的土地使用证和预售许可证，三亚购房合同房管局也不会给予备案，那么所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。
二、小产权房与大产权房有什么区别？
小产权房
小产权房的房产证主要由乡镇政府颁发的，但是实际上产权证从法律上来说应该是由职工并没有实际的产权。小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
大产权房
大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
三、购买小产权房的风险有哪些？
1、法律风险
小产权房从性质上来说是不合法的，所以小产权房只具备了普通房屋的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。海南买房人一旦买了小产权房，其权益就很难得到维护，因为即使大家与相应的开发商签订了三亚购房合同，交了房款，但是从法律上来说也是无效的。
2、政策风险
如果整顿小产权房的建设，可能就会导致部分房屋停建甚至被强迫拆除，因为这部分房屋得不到法律的保障，那么海南买房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
3、转让风险
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证等合法手续。
建议即使小产权房再便宜，海南买房人也不要购买，因为其风险实在是太大了，即便大家付款签订了合同从法律上说也是属于无效的，得不到法律的保障。
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