物业管理费包括哪些，专家答疑:物业管理费用可以抵偿违约金吗 三亚新房，三亚买房对于许多普通老百姓来说确实是一件大事，因此需要考虑的因素有很多，一不小心就可能会走进三亚购房误区里。
物业费是物业管理公司根据物业管理协议为物业使用人或是所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或是所有人依据物业管理协议应该付出的费用。物业费包括：物业管理地区的绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用设施设备与共用部位的日常运行维护费用与保险费用、物业管理企业固定资产折旧、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、经小区业主同意的其它费用等。
提问：你好。我于去年买了一套期房，应该是今年7月交房，但是现在由于开发商自身的原因，迟迟不能交房。按照当初的预售合同。开发商应该向我们支付违约金的。但是，他现在提出用这笔违约金来抵偿今后一段时间的物业管理费。
我不知道他们这样做是否合理，我怕今后会出现这样那样的问题，甚至引发新的纠纷。所以我想请你们帮我解答一下这个问题，遇到这种情况应该怎么办？
专家答疑：根据现有法律规定物业费与违约金不能相抵的，物业管理与开发商卖房是两个法律关系，应该有两份不同的合同。开发商向由于自身延期交房而向三亚市买房人支付“违约金”，与业主因享受物业管理而向物业管理公司交纳“物业管理费”是截然不同的两件事。
《合同法》虽然规定了抵消，但是，是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵偿违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点。但是，由于物业管理与开发商卖房法律主体不同。因此，不能适用《合同法》规定的抵消。
如果非要这样处理，BOBO认为应该通过“债务转移”的方式进行处理。也就是说，开发商要向三亚市买房人支付“违约金”的债务，如果转移给物业公司承担以折消一部分“物业管理费”，是要经三亚市买房人的同意。此外，为防患于未然，最好三方签订一个“债务转移协议”，以防今后开发商或物业管理公司反悔。
由于大多数三亚市买房人对相关的知识知之不多，所以在此提醒三亚市买房人，在开发商提出以物业费抵违约金时，应注意几点：
首先要知道我们卖房人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为；其次，根据有关规定，禁止物业公司一次性收取一年以上物业费，所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”，最多也只能抵偿一年的“物业管理费”即可，其余仍应要求支付违约金；最后，防止开发商日后否认逾期交房的违约行为，我们在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。
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